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不动产信托的种类有哪些

   日期:2019-11-22     浏览:3    
核心提示:不动产信托的种类有哪些  不动产信托的种类,可以依据不同的标准进行分类。  1.根据不动产的类型,可以将不动产信托区分为土
不动产信托的种类有哪些
  不动产信托的种类,可以依据不同的标准进行分类。
  1.根据不动产的类型,可以将不动产信托区分为土地信托、房产信托、房产租赁权信托及其他不动产信托。土地信托、房产信托是最常见的不动产信托形式。
  2.根据对于不动产的管理或者处分的性质、状况,可以区分为管理型的不动产信托和处分型的不动产信托及其他类型的不动产信托。管理型的不动产信托以代理保管、出租为常见。处分型的不动产信托以出售、开发等处置为常见。
  3.根据不动产信托的设立目的,可以将不动产信托分为多种,主要有:委托人为保管财产的目的设立信托;为了不动产出租经营而将不动产交付信托;为了不动产出售的目的设立信托;先出租后出售的不动产信托;为了投资的目的而设立不动产信托;为了融资的目的设立不动产信托;为了尚未完工的不动产的建设完成而设立不动产信托;为了委托人为债务人的担保或者第三人的债务清偿而设立不动产信托。具体分析如下:
  (1)以单纯的保管财产的目的所设立的不动产信托。委托人为保管财产的目的设立信托,是一种管理处理型的信托,除了财产的维护之外,受托人不能对信托财产进行其他处分。
  (2)为了不动产出租经营所设立的不动产信托。为了不动产出租经营而将不动产交付信托,这种信托设立的目的是为了受益人获得稳定的不动产出租收益,信托财产的运用方式仅仅限于出租运用,不能进行出售或者其他处分。
  由中信信托与泛易国际投资有限公司合作,针对房地产租赁环节推出的信托产品,就属于这种类型的信托。据媒体报道,这个产品以泛易国际投资有限公司的网站为平台,运用信托、保险、担保和银行现有金融工具,为房屋出租方和承租方提供多元化服务。在这种信托中,委托人是房产的所有者,由于种种原因,其房产处于空置状态。房产交付信托之后,信托公司成为名义上的房东。全产权房屋和用按揭方式购买的房屋都可以作为信托财产。信托公司在与出租方签订信托合同之前要进行审核评估,审核委托人是否有过抵押贷款和信用不良记录,然后决定是否接管经营。通过房屋信托租赁,出租人与信托公司签订信托合同,承租人与信托公司签订租赁合同,出租人和承租人无需见面。信托生效后,信托公司为出租人开立资金专户,并对所信托的房产进行全权经营管理。信托公司对出租房产进行日常管理、维护。如果房屋出现重大人为损坏,如起火、结构改造意外等问题,全部由信托公司负责向保险公司索赔。
  这个信托产品还将不动产信托与信托公司的自有资金贷款金融服务结合在一起。由于信托公司在与出租方签订信托合同前已经对出租者的信用记录:和房产抵押情况进行了审核评估,对于按揭房,出租方可以获得事先约定的租金,对于全产权房,除了月租金外,出租方还可以获得房产总价值的30%~70%的抵押贷款授信。
  (3)为了不动产出售的目的设立的不动产信托。应当说这种信托与不动产交易中介非常类似,其本质区别是不动产信托必须交付信托财产,并且委托人往往不是受益人,否则委托人没有必要采取设立信托的方式出售不动产,而仅仅需要将不动产委托中介商代理出售即可。但是,如果委托人自己作为受益人,从法律角度来说,信托关系也是可以成立的。
  值得关注的是,如果采取转让受益权的方式出售或者转让不动产,从理论上说,也是可以成立的。通过这种方式,受让不动产者也可以得到一定单位的不动产的实际产权和使用权,虽然这种产权仅仅表现为受益权。受益人以这种方式拥有不动产的好处在于,受益权作为一种资产的流动性比不动产资产的流动性要大得多,而且在具备一定条件的情况下可以分割转让。
  (4)先出租后出售的不动产信托。这是一种以出租与出售结合在一起的不动产信托。通常委托人设定信托之时,预测房地产价格将有较大的升幅,因此,在信托合同中约定,在房产价格较低时,房产应当出租,而在房产价格上升到一定水平的时候,受托人应当将房产予以出售。
  (5)为了股权投资的目的而设立不动产信托。这种信托中,委托人真实的意图是以不动产作为出资进行股权投资,在不动产信托设立之后,受托人将按照信托合同的约定,以不动产为出资进行股权投资,并成为股权的受托管理人,也就是说,不动产信托的设立最终导致了另外一个股权信托的设立,信托财产由其初始状况的不动产转变为股权,一般情况下,信托终止时也不再转回不动产形态。因此,这种信托是一个不动产信托与股权信托的组合,或者说双重信托。
  (6) 为了融资的目的设立不动产信托。为了融资设立不动产信托,由。于融资方式多样,又可以分成多种。包括:第一,以设定信托的不动产之受益权为质押物,取得信托公司自有资金贷款或者银行贷款。从理论上说,也。可以以受益权为质押,发行企业债券,但是在目前的法律制度架构之下,实际上是不可行的;第二,将信托受益权分割转让进行融资,此时交付的信托财产,应当为可以产生稳定收益的不动产,如果设定信托的不动产因为尚未完全完工或者存在其他问题不能产生稳定收益的,是否可以通过受益权转让融资或者资产证券化方式融资,系于法律规定;第三,以设定信托的不动产为资产支持,通过资产证券化方式融资。对于这个问题,我们将在下面专门论述。
  (7)为了不动产的建设完成而设立的不动产信托。这种信托的信托财产,一般为房地产开发用途的土地、在建工程、停工的在建工程(烂尾楼)等。信托设立后,作为受托人的信托机构可以通过下列方式募集资金或者筹揩资金:第一,以该不动产信托的受益权为基础发行受益证券,也就是开展资产证券化业务进行融资。在目前的法律制度架构之下,发行不动产资产受益证券在中国尚不可行;第二,将受益权的-部分进行分割转让以融资;第三,以另行设立集合或者单一资金信托的方式进行融资,不动产信托的受益权作为融资的质押物;第四,以已经信托的不动产的受益权为质押,信托公司以自有资金发放贷款;第五,采取出售一回购模式,先将e经信托的不动产的受益权转让出售给信托公司(自有资金),所得资金专项用于工程项目的续建,项目完工后,由委托人或者其他关联方购回出售的受益权。这个出售一回购模式,受益权不能全部出售给信托公司,因为根据《中华人民共和国信托法》,受托人不得为惟- -的受益人;第六,以为信托财产设定银行贷款负债或者信托公司自有资金负债的方式投入资金完成建设项目。
  (8)为债务人提供担保或者为第三人的债务清偿而设立的不动产信托。这种方式运用于商业性担保可以有非常多的形式。我们将在有关章节进行详细论述。
必须指出的是,本节所论述的多种不动产信托形式,多数只是我们的理论推导,并没有成为现实的信托产品。这主要是因为,不动产信托登记制度没有建立,信托公司开展不动产信托业务存在天然障碍。
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